脱胎于绿城,在宋卫平领导下的蓝城做特色小镇为啥做一个火一个?

2018-05-24 09:10:57 作者:明源地产研究院 收藏

从国家提出特色小镇概念以来,特色小镇一直特别火。这几年,绿城、华侨城、恒大、碧桂园等标杆房企都发布了自己的小镇战略,比如绿城计划要在10年建100个小镇,实现一万亿销售额,华侨城将以ppp模式在全国打造100个特色小镇,碧桂园则称5年内要投入不少于1000亿建10个有差异化的科技小镇。


大家都知道,现在一些热点一二线城市拿地非常难了,通过特色小镇拿地不但便宜,而且占地面积动辄都是十几平方公里,很好地解决了开发商拿地难拿地贵的痛点。


当前特色小镇的运营模式还不成熟,大部分房企都还处于摸索阶段。但据小编了解,脱胎于绿城,在宋卫平领导下的蓝城作为先行者,经过多年的探索,目前已经形成了相对成熟的特色小镇运营模式,并梳理出了清晰的逻辑。前几天,小编刚好阅读了蓝城出版的《镇长》一书,结合这本小镇操盘指南,小编帮大家梳理一下,转型特色小镇,蓝城是怎么玩的?


选址布局

一二线城市周边是需求重点


对于特色小镇的布局,蓝城小镇选址要求在大城市周边,宜居、宜游,经济条件相对较好,规模在2000亩以上。但不同梯队的城市,对于小镇区域的考量都有所不同。


一、选大城市周边


在城市层面,主要考虑城市能级、交通、生态与地块等要素,并用具体的数据进行支撑。



现在看来,开发商对于小镇的区位选择,基本形成了共识:一定要选在大城市周边。因为在大城市周边,跟大城市互动更方便、更强,有点大城市后花园的感觉,对于日后小镇的人流量也是一个保障。所以说,未来一二线热点城市一定会是小镇的主战场。


二、交通便利很重要


特色小镇一般都位于城市周边,交通便利非常重要。一是最好已经或规划有高铁站、地铁站、轻轨站点等线路;二是距离交通节点便捷且距离近;三是距离最近的高速出口车程10分钟内最佳。


三、景观资源丰富


交通资源之外,还应该重视景观资源。特别如果不靠近大城市,更加要有特别强的资源。


蓝城的选择标准,是项目内部或周边有河流、湖泊、水库等自然水体资源,且水质条件良好;地块内部或周边有农业资源可利用;有历史文化资源沉淀。


四、地块规模不能低于500亩


地块规模一般在1000-1500亩(不低于500亩),可利用农用地指标不低于1000亩;土地指标持续供应应有保证,容积率可综合平衡。 


土地缺乏特点、交通不便,或者土地不完整、政府对产业认知度不高的地方,千万不要去做小镇。


小镇产品规划

90%住宅,10%配套设施


蓝城认为,小镇应该比村庄大,比城市小。在蓝城,小镇是1平方千米开发建设,然后带动3平方千米或者5平方千米的农业改造,最终做出一个常住人口在1~3万的小镇。


蓝城小镇在建筑规划中,90%的是住宅,10%的是配套设施,包括医疗、教育、餐饮、娱乐和文化等。内部结构上以小镇中心为核心,向外辐射,规划交通,根据不同地貌规划不同风格及功能的建筑群、丰富的景观等。


一、充分利用原生资源


按照蓝城的设想,100种小镇需要有100种别样的风情,恰到好处地运用原生资源,可以避免小镇风格的统一化。对于土地的利用,尊重、克制、修缮、还原是其中最重要的态度和方法。   


二、继承当地人文   


每一座蓝城小镇在规划之前,都会充分了解当地的地域文化。比如杭州春风长乐,在规划之前甚至编了一本《径山纪事》,将径山风物、民俗、名人、历史、故事等等全部都了解清楚后,再充分运用到杭州春风长乐小镇规划中。


三、共享空间


小镇居民以中产白领和农民为主,其中35~55岁城市白领中产阶级占比60%,农民占比40%。


对于周边或内部有原住民的,蓝城小镇一般会采用双中心布局,并设置一个原住民社区的中心。这一类中心通常会提供商业、餐饮、文化、民宿等特色功能。


四、居住空间:强调营造围合式空间


对于蓝城小镇的住宅产品,大家应该都比较熟悉了,最早爆红的杭州桃李春风,总价200万的中式小别墅一推出就被秒光了。蓝城小镇在住宅产品设计上有几个特点:


第一,产品形态丰富。从高层、叠墅、排屋、中式合院到独栋别墅,基本都会涵盖。


第二,以中小户型为主。由于面向的购买群体主要是白领,为了降低购买门槛,小镇住宅户型以中小户型为主,比如早期推出的90平小别墅,前段时间北京桃李春风推出的中式双层农庄小院,面积也在158-211m²左右,158平做到四房两厅三卫。


▲ 杭州桃李春风实景


第三,注重庭院的设计。蓝城认为,庭院往往是农业小镇的真正价值所在,所以蓝城小镇多会以敞开式手法营造围合式空间,设计主院、侧院、偏院、天井。主院造景、侧院种菜、后院收纳,满足居民的不同生活需求。


五、道路设计


在蓝城小镇,道路是作为独立项去规划设计的,因为要考虑的要素比较多,比如功能性、便捷性、舒适性以及类别、材质、色彩、尺度等等。设计师将小镇道路比喻为“生趣的河流”。


同时,设计者还为小镇道路做了生动分类:主干道、次干道等各个层级的道路,设计都力求生动有趣,比如鲜花盛开的风景小道、曲折蜿蜒的降速道,还有亲水步道、游山步道等,居民在当中可以获得不同的体验和乐趣。


产业导入

农业是小镇的核心产业


产业是小镇发展的生命力。如果只做住宅,大部分小镇都显得太大了,很难有那么大的人口迁徙。没有产业辅助的话,人是呆不住的。


小镇产业主要类型是农业产业、文化旅游产业和创新产业等,蓝城认为,要按照区位的优势、资源特点来培育最有潜力、最具成长性的主导产业,围绕主导产业延伸产业链,这样为小镇居民提供就业机会,就能集聚人口。


蓝城小镇的产业构成包括12要素——农业、颐养、健康、教育、旅游、文化、文脉、商业、科技、宗教、艺术、产业。一般所有项目都有4个小镇基因:农业、教育、康养和文旅,每个小镇根据自身的资源优势进行产业复合。


所以我们可以看到蓝城小镇基本都是4+1的模式。比如上海春风江南的养旅农复合型健康产业园、莫干山观云小镇以旅游度假为主的颐养产业、嵊州越剧小镇的文旅农复合型双创示范区等,都是产业复合的体现。


在蓝城现有的小镇中,农业是最核心的产业。蓝城早在2012年就和浙江省农业科学院联合成立了蓝城农业公司,旗下8家子公司,分别负责营销、检测、种子和研发、生产基地等,具备研发、生产、检测、流通等农业全产业链运作能力。


现在,蓝城农业已经拥有一支强大成熟的运营团队,2个现代生态化农业基地,并有100多个联盟基地,涉及100多种产品。


此外,蓝城在生活服务、养老、健康、教育等方面也拥有很强的资源优势。正因为积累了这些资源优势,蓝城在做特色小镇过程中,对运营、产业规划都会更加从容。


运营服务

打造活力奔腾的小镇中心


蓝城认为,一个小镇的活力源于它的小镇中心。小镇中心是小镇的核心,承载着整个小镇主要的公共服务功能。那么,蓝城小镇中心的运营服务模式是怎样的呢?下面我们以杭州桃李春风的小镇中心——春风里,来解读它的具体做法。


▲桃李春风 “春风里”实景


一、业态规划:夯实生活配套基础,重点拓展人气商家


桃李春风总共占地1500亩,拿了八分之一也即118亩来做小镇业主的生活服务,重点打造5个方面配套:健康、教育、商业、产业和物业。



小镇中心春风里设计灵感取自于西湖湖滨、南宋御街、西溪湿地等杭城美景,从生活内容来看,整个小镇中心规划了三个中心,一条街区,它涵盖健康颐养、休闲运动、家庭学习以及文化生活。


1、健康颐养中心


蓝城小镇打造了360度全龄化的颐养体系, 这个服务体系主要注重3大块:健康管理、颐养照护以及医疗问诊。


基本就是一个多功能的社区型的养老服务机构。这其中最重要的是暖心窝颐养之家,它配备了社区门诊、中医理疗中心、康复中心、智能长者体验中心和日间照料中心,还有春风食堂的营养餐也会融合进去,建立食养服务体系。


2、休闲运动中心


主要包括室内运动馆、运动公园、户外球场、彩色及观景慢步跑道等。



3、家庭学习中心


主要是全家庭、全龄化的终身乐学的计划内容,包括幼儿园、耕心学堂、童玩乐园。


蓝城小镇在调研以及对商业运营的思考过程中发现,只有孩子经常来到这个小镇,这个小镇才会充满活力,他的父母、爷爷奶奶才会来这里定居生活。所以小镇配套能满小孩的需求非常重要。

4、水岸商业街


水岸商业街包括优生活、慢生活、逸生活三大主题:

❶优生活:特色餐饮、净菜超市、洗衣店、宠物店、家居生活馆;

❷慢生活:田野农庄、艺术民宿、酒吧、咖啡馆等;

❸逸生活:书吧、电影院、手工作坊、小礼堂、静修堂等逸生活配套。 


二、运营服务:含物业服务,高于物业服务


蓝城认为,小镇建设的核心价值就是生活服务,生活服务的持续输出构成了一个完整的生活服务体系,它融合生活个内容,构筑了整个小镇的生态圈,这里面包括商家、业主,以及开发商、物业、商管公司,以及周边一切关心、支持小镇的人,他们所要做的同一件事情就是营造非常好的生活,提供非常优质的服务内容。


1、商业招商要经历9大阶段


2、招商准则:商家要以服务为核心


为了给业主提供更加优质的生活服务,春风里在招商时会坚持以下几条准则:

第一,蓝城倡导仁慈普爱、真善至美的价值观,这些商家必须要认同,他不应该是逐利的,而是希望共同营造这样一个小镇生活,这是很重要的一点。  


第二,商家的商业模式要以服务为核心,而不是以价格、规模或产品的快速迭代取胜。必须是以服务来赢得口碑,来赢得业主的人心。


第三,商家前期几年介入到小镇的过程当中,它必须要有一个共建共享的思维逻辑,既要与业主互动、开发商互动,更要运用互联网的营销,让周边的消费者来到这个小镇,来他的业态里面消费,这是非常重要的。


第四,店长或者老板一定要是专业的,不是三天打渔两天晒网的那种游玩型的商家。


在建立了清晰的标准之后,春风里对商业政策的制定也比较明确了。


首先,在商业的初期,前几年会免租金、免物业费,来促进商家进驻;


其次,对于特别重要的业态,比如养老、教育、运动等,小镇会在硬件的设计和装修上给予一定的支持。另外有一些文化IP的商家,蓝城会对它的后期运营进行一定的支持;


第三,超市、食堂等基础生活类业态,采取自营自建的方式。因为这些业态服务品质非常重要,所以有几点要确保,一是要确保团队的服务意识,第二是要确保它的经营品质,是与当初开发商或者服务运营团队对业主的承诺高度一致。


陆斌指出,桃李春风用了2年多时间来招商和落位,头一年是基础配套的招商和特色商业的招商为主,最后半年基本上是做一些补位业态的招商落地。


基本30家左右的商家,每一个业态要谈6到8个意向商家才会有一定眉目,最后再筛选、落位,平均每个商家的洽谈时间要在8个月到10个月之间。


为了确保商家品质,招商过程中,小镇会不断跟客户做沟通,比如招来一个商家或者对某个商家有意向时,会邀请业主一起来参与品鉴。


3、运营管理


在运营管理层面,蓝城小镇也有自己的一套逻辑。



4、文化建设


在小镇文化建设过程中,蓝城小镇重点打造人与人之间的和谐,人与人之间的关爱,在文化建设上,制定了业主公约,通过组织诸如邻里节、敬老节等活动,建设业主自治共同体和精神家园。 


【免责声明】

1.本站文章版权归原作者/原出处所有。网站上部分文章为转载,并不用于任何商业目的,如有任何侵权行为,请及时联系我们,我们将根据著作权人的要求,立即更正或者删除有关内容。

2.中国乡村生活网致力于提供合理、准确、完整的资讯信息,但不保证信息的合理性、准确性和完整性,且不对因信息的不合理、不准确或遗漏导致的任何损失或损害承担责任。本网站所有信息仅供参考,不做交易和服务的根据,如自行使用本网资料发生偏差本站概不负责,亦不负任何法律责任。



网友评论 文明上网理性发言 0条评论