“利用集体建设用地建租赁住宅”试点将带来什么?

2018-02-02 14:48:04 作者:澎湃新闻 收藏

2017年8月21日,国土资源部、住建部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,决定在十三个城市试点利用集体建设用地建设租赁住房。日前,国土资源部部长姜大明又在2018年全国国土资源工作会议上表示,中国将研究制定“权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点”,政府将不再是居住用地的唯一提供者。

上述方案和讲话,都强调了集体建设用地可以用来建设租赁住房,实际上是赋予了集体对集体土地享有建设商品性住宅的开发权,虽然只是对集体土地利用的一个突破,但其价值在于国家将放弃对土地开发权的垄断。相关试点以赋予集体土地开发权为开端,最终将会允许国有土地使用权人享有开发权,从而深刻地改变中国的土地权利结构。


长期以来,依照现行法律规定,土地的开发权被垄断在国家手里,同样的是土地所有权,集体土地的开发受到严格限制。集体土地只能用为集体内部成员的宅基地、集体公共设施的建设用地和乡镇企业的建设用地。集体不得在集体所有的土地上建设商品性住宅供集体外人士居住。如果需要在集体土地上进行住宅开发,必须首先由国家征收后再予以出让,将集体土地所有权转变为国家土地所有权。国有土地使用权的出让,不仅是使用权的出让,也是开发权的赋予,在出让合同中,土地的开发密度、开发条件都给予了明确的规定。


通过垄断土地开发权,国家垄断了土地用途改变、增加开发强度后所产生的土地增值,也由此形成了中国特色的土地财政。所谓出让金的收入,很大程度上也包括土地开发权的许可费。