点状供地政策研究

2017-10-31 08:57:09 作者:创思 收藏

一、点状供地概念特征

概念:

“点状供地”就是在多项规划充分衔接统一下,对局部工程建设确需纳入建设用地使用的,在不影响规划布局的前提下,主体项目周边用地保持原貌,而采用分散划块、点状分布的形式供地。

优势:

1、有利于稳定市场需求。房地产市场供需矛盾通过转变土地供应结构形式,探索“点状供地”模式,促进土地市场平稳健康发展。

2、有利于盘活土地资产。农村项目土地征收及供地后产生的“边角料”。盘活此类土地推向市场,释放土地管理压力,适当补充财政性收入。

3、有利于提升城市形象。对于已经征收的“土地边角料”上私自乱搭乱建的现象,可通过“土地边角料”盘活后以“点状供地”方式消化,有利于促进城市形象的提升。

4、有利于乡镇优质地块供应,促进乡镇市场活跃。涉及乡村优质地块,通过征收后出让,通过项目实施,有利于进一步推进美丽乡村建设。

5、有利于旅游项目合理落地实施。用地指标不足等因素落地受阻,缺乏用地保障是制约旅游发展的重要瓶颈,旅游项目有占地大、用地多、容积率低的特点,“点状供地”减少土地指标占用,减轻投资压力,对旅游发展有积极意义。

不足:

“点状供地” 即采用分散划块、点状分布的形式供地。相应地,不动产权证书按照“一宗地对应一本不动产权证”形式发放。这一形式,虽能解决点状供地项目不动产权证发放的问题,但也会带来权利人对不动产权证书管理不便、权利人随意分割转让不动产导致项目整体使用功能受到影响等方面问题。

二、点状供地政策解读

点状供地的政策与“坡地村镇”建设紧密关联,围绕“建设山上浙江、发展生态经济”的目标,按照生产集约高效、生活宜居适度、生态山清水秀的要求,在严格保护耕地和生态环境的前提下,浙江省积极开展低丘缓坡“坡地村镇”建设用地试点,实施建设项目用地“点状布局、垂直开发”,将具备开发建设条件的山坡地块开发为城镇建设用地、农村建设用地、旅游观光建设用地及绿色产业建设用地,减少各类建设对平原优质耕地的占用,促进新型城镇化、新农村建设和城乡统筹发展,探索一条“保护与保障并举”的土地利用管理路子。

“坡地村镇”是浙江在推进低丘缓坡“台地产业”建设用地试点的基础上提出的。何为“坡地村镇”?即将具备开发建设条件的山坡地块开发为城镇建设用地、农村建设用地、旅游观光建设用地及绿色产业建设用地,减少各类建设对平原优质耕地的占用,建设一批“房在林中、园在山中”的山、水、林、田、城为一体的生态型村镇和产业园区。

“坡地村镇”建设,政策是关键。实行“多规合一、精准用地”。按照“依山而建、依势而就”的要求,结合土地利用总体规划调整完善,落实试点项目建设用地规划空间,做好土地利用总体规划与城乡规划、林地保护利用规划、水土保持总体规划、环境保护规划等相关规划的衔接工作,实现试点项目建设用地空间、布局“多规合一”,确保试点项目能够顺利落地。

实行“点状布局、垂直开发”。按照“房在林中、园在山中”的要求,试点项目区块内的建筑实行依山顺势、错落有致、间距适宜的建设规划布局;建设用地按建筑落地面积进行等量开发,对未纳入建设用地开发的部分作为生态保留用地,尽量避免对建筑周边原始生态林地的占用。

实行“征转分离、分类管理”。按照“用多少、征多少,建多少、转多少”的原则,对试点项目区内建设占用的土地,须办理农用地转用和土地征收手续,按建设用地实施管理;作为生态保留用地的,可以根据项目开发需要办理征收手续后,仍按原土地用途进行管理,以提高建设用地有效供给。

实行“点面结合、差别供地”。按照“具体项目、具体政策”的原则,试点项目中实施点状布局单体开发的建设地块,可以按地块独立供地;实施点状布局整体开发的,可以实行多个单体建筑开发建设地块组合供地。试点项目区内生态保留用地可以采取租赁方式供地;项目区内符合划拨用地条件的,可以采用划拨方式供地。试点项目区内的建筑,可以根据控制性详细规划适当调整容积率、密度等要求,加快建设生态型村镇。

三、点状供地案例借鉴

(一)、德清点状供地案例

目前许多旅游项目虽然占地面积大,但实际需要的建设用地指标不多,特别是休闲农业和乡村旅游项目所需的建设用地比例很小。浙江省在旅游用地方面推广“点状供地”模式,即采用分散划块、点状分布的形式供地。如一个乡村旅游项目占地面积100亩,需要建设游客服务中心、停车场、旅游公厕等配套设施,实际所需建设用地5亩,审批部门按照旅游项目实际用地需求进行供地审批。例如:浙江省德清县“裸心谷”项目总用地380亩,其中建设用地仅30.45亩,建设用地全部以“点状供地”方式供应,大大减少了用地指标

春江开元芳草地乡村度假酒店项目,也是省国土资源厅首批“坡地村镇”试点——采用“点状布局、垂直开发、差别供地”等理念,尽可能保留山林原生植被,房在林中、园在山中;建设用地按建筑落地面积进行等量开发,对未纳入建设用地开发的部分作为生态保留用地,尽量避免对建筑周边原始生态林地的占用。“芳草地”总面积达215亩,实际建设用地只占了约56亩,生态保留用地采取了租赁方式供地,大大节约了用地指标。

(二)、湖州点状供地案例

安吉县“坡地村镇”项目为例,其利用山地、坡地、林地等资源用地,涉及宗地不动产登记证书少则十几本,多则70余本。拥有多本不动产证书,项目业主存在将部分不动产权通过金融机构进行抵押融资的可能。在其经营不善情况下,如果金融机构以司法拍卖等形式处置,也将对项目整体功能造成影响。

安吉县不动产登记中心依据“一宗地对应一本不动产权证”,对办证流程和方法进行改造,融合同一属性宗地,然后共用一个单元号实现配号。从源头上规避点状供地可能对项目整体使用功能造成的不良影响问题。

安吉县在“坡地村镇”建设方面针对试点项目点状布局,拟定多宗地一并出让的方式;点状供地集成发证;只征不转生态保留用地,明确了只征不转生态保留用地的权属管理、租赁管理和租后监管的具体细则和要求。安吉县目前共有13个项目纳入省级坡地村镇建设用地试点项目,包含块状、组团式、点状等多种坡地村镇模式,累计获得专项计划指标346亩。

四、附件

浙江省国土资源厅等9部门关于开展“坡地村镇”建设用地试点工作的通知.png

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