2019年政府工作报告,总理给地产人指了8条明路!

2019-03-08 09:32:12 作者:澎湃新闻 收藏

十三届全国人大二次会议上,国务院总理李克强作了政府工作报告(以下简称《报告》)。


读懂这些政策,房企和地产人就不会踏错周期、走错方向!读懂这些政策,购房者就能更加清晰地知道,去哪些城市发展,才能能更好抓住红利更好实现自我价值。

以下,是对《报告》的解读(其中,蓝字为报告原文,黑字为解读):



01



宏观层面:

经济仍然在高速增长

减税政策是直接利好

 

今年经济社会发展的主要预期目标是:国内生产总值增长6%-6.5%;城镇新增就业1100万人以上,城镇调查失业率5.5%左右……

 

解读:

如果和自己比,过去几年我国经济增速确实有所回落。然而,放眼全球,中国的经济增速依然位居前列。

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▲中国经济增速在主要经济体中依然位居前列


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02



人口层面:

每年一千多万人进城

城镇化红利还有10年

 

(2018年)新型城镇化扎实推进,近1400万农业转移人口在城镇落户。

(2019年)深入推进新型城镇化。坚持以中心城市引领城市群发展。抓好农业转移人口落户,推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。

 

解读:

与往年相比,今年《报告》对于房地产的表述,置于“城镇化”的章节中,不再单列,次数较少,整体基调相对平稳。

 

这其实一点也不违和。过去20年,我国房地产发展最大的动力,就是城镇化。国外率先完成城市化的国家之经验表明:城镇化率要达到70%,才会放缓。

截至2018年末,我国城镇化率为59.58%。按照一年提高1个百分点的速度,我国的城镇化,还有10年左右的高速增长机会。

 

根据《报告》中的数据,去年近1400万农业转移人口在城镇落户。这些人都是想要在城里买房子的。这也是很多房企依然将三四线作为其主战场的底层逻辑。

 

2019年,仍然会有一千多万的农民成为市民。他们的首套置业需求,以及先前进城的市民的改善需求,都是实实在在的。

 

此外,《报告》还要求,更好解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造,保障困难群体基本居住需求。这对布局保障住房建设和旧改的房企来说,这也是实实在在的机会。


03


区域层面:

长三角一体化上升为国家战略

  三大城市群仍有红利待释放

 

京津冀协同发展重在疏解北京非首都功能,高标准建设雄安新区。

落实粤港澳大湾区建设规划,促进规则衔接,推动生产要素流动和人员往来便利化。

将长三角区域一体化发展上升为国家战略,编制实施发展规划纲要。

 

解读:

前不久,粤港澳大湾区发展规划纲要发布,引发巨大关注。

《报告》要求在深入推进城镇化的过程中,要坚持以中心城市引领城市群发展。

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04




能力层面:

拥有绿建核心能力

以及精装能力强的房企

未来将会更有优势

 

壮大绿色环保产业……促进资源节约和循环利用,推广绿色建筑。

 

解读:

《报告》明确要求,促进资源节约和循环利用,推广绿色建筑。

 

根据上海建筑科学院的报告,我国建筑能耗占全国总能耗的40%!要节能减排、走向绿色低碳,发展绿色建筑势在必行。

 

绿色建筑既节能,又健康、舒适,是广大追求绿色和生活品质客群的刚需,是未来的趋势所在。《国家新型城镇化规划(2014~2020)》文件中早就要求,城镇绿色建筑占新建建筑的比重,要从2012年的2%提升到2020年的50%。

 

前不久,住建部发布的《住宅项目规范》征求意见稿中,在验收环节明确提出:城镇新建住宅建筑应该全装修交付……

 

这都是为了减少资源的浪费。

 

拥有绿建核心能力或做精装修的房企,未来无疑将拥有更大的优势。比如朗诗,虽然规模不是很大,但是凭借其绿建的核心能力,就不愁拿不到项目,产品溢价能力还会很强。而恒大等,很早就开始推行精装交房了。



05



趋势层面:

 存量改造将大有可为

 

城镇老旧小区量大面广,要大力进行改造提升,更新水电路气等配套设施,支持加装电梯,健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。

 

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06


产业层面:

提前布局养老的房企将获益

 

要大力发展养老特别是社区养老服务业,对在社区提供日间照料、康复护理、助餐助行等服务的机构给予税费减免、资金支持、水电气热价格优惠等扶持,新建居住区应配套建设社区养老服务设施,改革完善医养结合政策,扩大长期护理保险制度试点……

 

解读:

养老地产概念,早在几年前就热闹过一轮。不过,由于做普通商品住宅开发太赚钱,政策对养老地产的扶持力度又不大,真正将养老地产做起来的凤毛麟角。

 

然而,长期来看,非常看好养老产业:

 

首先,我国老年群体庞大,目前我国60岁以上人口已达2.5亿,65岁及以上老龄人口达到1.6亿人;预计到2050年,65岁以上的老人将达3.9亿,60岁以上的更多。

 

其次,目前五六十岁,即将进入老年的群体,和以前精打细算的一代老人,有完全不同的消费习惯和逻辑,只要能满足他们需求,他们愿意出高价养老。

 

最后,据民政部统计数据,截至2017年底,全国各类养老服务机构和设施15.5万个,市场供应仍严重不足。随着人口老龄化的高峰快速来临,养老问题逐渐加剧;同时,未来养老广阔的市场空间也有待挖掘。

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▲来源:民政部、中国指数研究院

 

此次,《报告》明确提出要大力发展养老特别是社区养老服务业,同时“对在社区提供日间照料、康复护理、助餐助行等服务的机构给予税费减免、资金支持、水电气热价格优惠等扶持”,对推动养老产业的发展无疑是一剂强心剂……

 

事实上,众多标杆房企早已布局养老。2018年的千亿房企中,已有28家布局康养(养老)产业。



07


突破层面:

农村集体用地想象空间巨大

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政策层面:

房地产税没那么快来

 

健全地方税体系,稳步推进房地产税立法。

 

解读:

相比去年政府工作报告中的“健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法”,今年关于房地产税的表述从“稳妥”变成“稳步”。

这一字的更改,代表了房地产税逐渐进入制定程序中。

 

然而,《报告》并没有给出房地产税立法的时间表。而且,在十三届全国人大二次会议3月4日举行的新闻发布会上,大会发言人张业遂在介绍2019年立法任务时也未提到房地产税法。

 

房地产税的立法依然还有大量的细节性内容需要斟酌,而且过程中必然要参考现实情况。



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