投资养老产业,再等,就要晚了

2019-03-06 09:14:54 作者:养老产业 收藏

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一、 养老市场供需的理解


养老市场现在还处于黎明前的黑暗。


目前拥有2.4亿老人,并且这个数字还在以每年大概1千万的规模不断增加,中国养老市场(咱们专指养老服务业)的供需不容易理解。就先拿床位数来说吧,政府层面在十二五规划中要求,每千名老人的三十张床位,政府的能力还是要相信的,目前基本已经达到了;但市场需求应该说远远没有被满足。

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这“三十张床位”的标准,其实是参考了发达国家的情况,不一定符合咱们的国情;别的不说,计划生育、未富先老这两点,咱们就不一样。同时,这三十张床位供给的结构不平衡,其中有相当一部分是政府主办的敬老院,所谓敬老院主要给孤寡、低收入老人提供最基础的生活保障,并不适合广大老年群体。而敬老院以外的养老机构,也大多设施落后老旧,这也是国人对养老机构没有好印象的原因。


这种失衡最明显的表现就是:一方面总床位数在不断建设和增加,一方面所有养老机构的总床位空置率居高不下(40%的空床率应该是有的)。


小结:中国所面临的养老问题、养老规模、市场情况,是在世界范围内绝无仅有的,其真实市场需求不容易衡量,但用广阔来形容前景,不过分。


二、 投资周期长,回收慢,后劲儿足


从平地开始养老机构的建设,50亩以上的项目,包括建设期在内的回收周期,应当在七年以上,项目的内部报酬收益率多在8%到15%之间;租房经营的,规模在200张床位以内,第一年底达到现金流平衡应该是常态,投资回收周期不稳定,三至五年回收投资都算不错。(参考坐标:省会城市、在部分地级市)


投资回收期长的重要原因,在于

(1)比较长的建设周期,完成立项、设计、拿地、报批报建、工程施工、装修、验收、设备采购及进份、开业筹备,两至三年就可去了。


(2)对入住率的积累。养老机构入住率低的时侯,大量的空置房屋,会变成财务负担;而中大型养老机构几乎做不到短期住满,因为从某种角度看,每一个有养老需求的人,当前都有解决方案;不是生活发生变故,他们不太会改变养老方式(如健康情况恶化、老伴离世、子女出国)。即,养老需求是缓慢释放的。


对于大部分做实体投资的人,尤其是地产商,养老产业这么长的投资回收期,并没有吸引力。以房地产项目为例,三四年不但完成所有投资回收,而且形成可观利润。但从财务观点上不应该如此比较,通俗的说,三年内房地产确实完成了投资回收和营利,但其收益也就到此为止了;而养老项目,在建设投资以后,会在未来的几十年间不断形成稳定、可观的收益。


小结:养老项目投资(主要指养老服务设施的投资),回收周期比较长;但它会形成长达几十年的稳定、可观收益。

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三、 从项目价值的角度来评估养老产业投资


所谓用“价值”的角度去看待自己的投资,也可以这么理解:例如一个50亩的养老机构项目,千张床位规模,可能总投资2亿人民币,整项目可能从投资周期的第四年,才开始见到回头钱。


但是,从你的项目运营平衡之际,它的估值可能就已经有了3亿、甚至4亿。目前,地级市市区,产权明晰、有运营能力、已经形成正现金流的资产,在资本市场上是很吃香,无需宣传,就会不停的有投资商找上门来。目前正是资本商们跑马圈地、整合资源、争创首批养老上市企业的时侯。而这种“价值”的支撑,正是中国养老市场未来三十年持续上升的趋势。


小结:要摒弃单纯看投资回收期的习惯,从价值的角度去看待自己的投资;未来十年,投资养老项目的最大收益,绝对不是那一点利润,而项目价值的提升。


四、 当下赚钱还没那么容易


“老人不富,富人未老”的现实还是明显的。养老机构的平均入住年龄在70岁以上;当前主要掌握财富的人,都还在这个年龄以下。另一方面,受到计划生育影响的群体,也还没有到这个年龄。所以,当前市场对高品质养老服务设施的需求还没有展开。


十年前开业的养老机构,大部分的硬件水平都堪忧(我们习惯上称之为传统养老机构)。这些传统养老机构未来十年还会满足低端市场需求,但无论是从利润水平、还是需求总量分析,都将逐步淘汰。目前需求量最大的,是“性价比”比较高的新建养老机构,但其依然面临投资回收期长的问题,入住率提升起来之前,财务报表不会很好看。


小结:排除长远产业战略不讲,现在市场需求最旺的养老机构,长这样:市区内、针对失能老人为主、建筑结构恰当、装修成本500~700元/平米、规模在百张床位以上。

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五、 提前跑马圈地


一个区域的养老床位需求是比较容易计算,且在短时间内比较稳定的,区域性很强。别管概念怎么打,当前的老人因为环境、空气、风景、服务、硬件设施、气温,到地级市行政区域以外去长住的比例很小。这同时也意味着,几乎所有的养老需求,都是由当地的养老服务设施来消化的。


所以,一旦有一个大型项目进场,任何其他投资者要进入市场,都要计算市场是否还容得下自己。尤其随着时间的推移,由于政策规范、市场竞争加剧、投资额增加,养老机构的进入门坎会越来越高。


还应当考虑的是项目区位。区位对养老机构的影响,虽然不像地产项目那么明显,但同样十分重要。当前这个国家正在鼓励建设养老机构的阶段,选址有优势。城市的发展已经趋近成熟,目前新建养老项目,拿地几乎都已经在城市边缘;再等几年进入市场,项目的区位会受到不良影响,项目价值也同时受影响。


(这个讨论的前提是:当前城市建筑中,适合做养老机构的建筑很少,这个经验已经在北京、郑州、南昌、南京等多个城市验证过;不适合的原因包括:建筑结构、消防标准、土地性质、成本等多个方面)


最后,目前已经开始有大量的投资进入到了养老市场。2013年, CCRC项目全国少有,如今几乎所有的省会,都有大型CCRC项目在建或者相继落城;养老床位总数,在过去几年翻倍增涨。已经有不少行业新手,开始积累人才、经验、品牌,正逐渐变成老手。



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