田园综合体:没地产不能活吗?

2019-02-27 14:01:54 作者:醉美的乡村 收藏

摘要 ▼

农业要做三件事——现代农业生产型产业园+休闲农业+CSA(社区支持农业)。文旅产业要打造符合自然生态型的旅游产品+度假产品的组合,组合中需要考虑功能配搭、规模配搭、空间配搭,此外还要加上丰富的文化生活内容,以多样的业态规划形成旅游度假目的地。地产及社区建设,无论改建还是新建,都需要按照村落肌理打造,也就是说,即使是开发,那也是开发一个“本来”的村子,并且更重要的是要附着管理和服务,营造新社区。

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田园综合体怎么做?三产融合发挥产业链价值


(一)田园综合体的建设原则

田园综合体包括农业、文旅、地产三个产业。

农业要做三件事——现代农业生产型产业园+休闲农业+CSA(社区支持农业);

文旅产业要打造符合自然生态型的旅游产品+度假产品的组合,组合中需要考虑功能配搭、规模配搭、空间配搭,此外还要加上丰富的文化生活内容,以多样的业态规划形成旅游度假目的地;

地产及社区建设,无论改建还是新建,都需要按照村落肌理打造,也就是说,即使是开发,那也是开发一个“本来”的村子,并且更重要的是要附着管理和服务,营造新社区。

这里还要特别指出的是,我们不是要打造一个旅游度假区,而是打造一个小镇本身,只是这个小镇有很多旅游度假设施,小镇本身也具有非常丰富的旅游价值。在城市综合体营建理论中的统一规划、统一建设、统一管理、分散经营原则,在田园综合体中同样适用。


(二)田园综合体的组成

1.景观吸引核:吸引人流、提升土地价值的关键所在

依托观赏型农田、瓜果园、观赏苗木、花卉展示区、湿地风光区、水际风光区等等,使游人身临其境的感受田园风光和农业魅力。

2.休闲聚集区:为满足客源的各种需求而创造的综合产品体系

可以包括农家风情建筑(如庄园别墅、小木屋、传统民居等)、乡村风情活动场所(特色商街、主题演艺广场等)、垂钓区等。休闲聚集区使游人能够深入农村特色的生活空间,体验乡村风情活动,享受休闲农业带来的乐趣。

3.农业生产区:生产性主要功能部分

让游人认识农业生产全过程,在参与农事活动中充分体验农业生产的乐趣,同时还可以开展生态农业示范、农业科普教育示范、农业科技示范等项目。

4.居住发展带:城镇化主要功能部分

居住发展带是田园综合体迈向城镇化结构的重要支撑。通过产业融合与产业聚集,形成人口相对集中居住,以此建设居住社区,构建了城镇化的核心基础。

5.社区配套网:城镇化支撑功能

服务于农业、休闲产业的金融、医疗、教育、商业等等,我们称为产业配套,由此形成产城一体的公共配套网络。


(三)产业延伸与互动模式设计

在田园综合体中,一二三产业互融互动,通过各个产业的相互渗透融合,把休闲娱乐、养生度假、文化艺术、农业技术、农副产品、农耕活动等有机结合起来,能够拓展现代农业原有的研发、生产、加工、销售产业链,使传统的功能单一的农业及加工食用的农产品成为现代休闲产品的载体,发挥产业价值的乘数效应。


(四)“农业+园区”将大有可为

今年的中央一号文件还专门强调了农村新产业新业态用地方面,其中提出,要完善新增建设用地的保障机制,将年度新增建设用地计划指标确定一定比例,用于支持农村新产业新业态的发展;允许通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地,通过入股、联营等方式,重点支持乡村休闲旅游养老等产业和农村三产融合的发展。文件也明确规定,这些村庄整治、宅基地整理节约出来的建设用地,严禁违规违法开发房地产或建私人会所。

从中央一号文件可以看出,中央前所未有将产业园区作为农业发展升级的重要载体和强力抓手。这给了目前中国产业地产行业一个非常利好的创新信号,未来一段时间,“农业+园区”无疑将大有可为。

业内人士认为,与现在市面上主流的产业园区不同,“农业+园区”会更强调将农业链条做深、做透,无论是内涵还是外延都要求颇高,未来会囊括进科技、健康、旅游、养老、创意、休闲、文化、会展、培训、检测、加工、电商、贸易、物流、金融等丰富多元的维度,非常具有想象空间。

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专 家 解 析

田园综合体,用“跨产业、跨功能”解决三农问题

(农业部农村经济研究中心副研究员 张灿强)

当前中国经济处于工业化的中后期阶段,劳动、资本、技术等城乡要素加快流动,而且城市居民对田园生活的渴望,城市周边休闲农业、乡村旅游发展迅猛,农村居民也需要城市公共服务,田园综合体正是探索城乡一体化发展的模式。另外,农业也进入延长产业链、增加价值链的发展阶段。


当然,目前还处于生态文明的发展阶段,需要化青山绿水为金山银山。

田园综合体是方法论,既可以被视为特色小镇的一种实现方式,又可以被称之为一种商业模式。“综合体”理应是跨产业、跨功能的综合规划,具体到项目当中就是多功能、多业态的综合运营。


中央推出“田园综合体”这一概念,体现的也是由“跨产业、跨功能”所产生的集聚效应,解决“三农”问题,不能单线思维,不能就农村来谈农村、就农业来谈农业。

田园综合体是城镇化发展到一定阶段后为满足农业产业升级、农村土地价值释放、城乡市场对接需要的尝试和探索。人口转移后的可利用土地为综合体提供了空间,人们对高质量的绿色农产品快速增长的需求为综合体提供了产品的市场空间。周边游、周末游、亲子游的旅游需求的蓬勃增长为综合体提供新业态的可能。此外,乡村基础设施的提升为综合体的可达性和可体验性提供了基础保障。

立足乡村或小城镇的事情,做起来还是比较困难的。不论是政府试点还是投资者,都不能太理想主义,要审慎地对待田园综合体的发展,一定要有商业模式,对政府对金融机构都是如此。而且要花功夫、花时间深耕,绝对不能浮躁。模式中要将诸多生产要素组织在一起发挥集聚作用,并且能够持续运营执行下去,这考验的可就是地方的行政管理能力,以及组织者的资源整合能力了。


田园综合体,建设中的新思维

(中国农业经济学会副会长 刘奇)


1、融合思维:将产业与文化串联起来

特色产业园是田园综合体的重要组成部分,衍生着新业态,成为繁荣农村、富裕农民的新兴支柱产业。没有产业支撑的田园综合体只能是一副空皮囊。一个完善的田园综合体应是一个包含农、林、牧、渔、加工、制造、餐饮、酒店、仓储、保鲜、金融、工商、旅游及房地产等行业的三产融合体和城乡复合体。

如果说诗意栖居是一种人类生活的终极理想,那么田园综合体将是当下实现理想的可行之道。建设田园综合体的目的,就是为了把城市的资本与现代经营理念引入农村,实现生产、生活与生态的融合。


2、协同思维:构建4.0版本的乡村现代化模式

在田园综合体建设上,此次财政部通知明确提出,要争取未来两三年有大发展大变化,让各方从中借鉴学习成功经验和做法,让人们从中感到农业是充满希望的现代产业、农民是令人羡慕的体面职业、农村是宜居宜业的美好家园。

农业的现代化,如果没有农民现代化,没有新型农业主体加入,终将是空中楼阁。归纳起来,实际上我们真正要走的是一条农民、农村、农业协同发展的乡村现代化道路。如果说,过去的新现代化道路。如果说,过去的新农村是乡村现代化的2.0版本,美丽乡村建设是3.0版本,特色小镇是3.5版本,那么田园综合体则是一个更为高级的形态。在这里,不仅有着老农民,更有着被乡村吸引、愿意从城市回归乡村、参与“三农”发展的新农民。


3、撬动思维:激发金融和社会资本的投资热情

自今年一号文件中首次提出以来,田园综合体成为特色小镇之后,又一投资新蓝海。当前,田园综合体建设需要大量资金,这些资金应从哪里来?

除了农村有优势、特色产业发展的条件之外,此次还对投入资金有了明确要求——“严控政府债务风险和村级组织债务风险,不新增债务负担”。这意味着,试点地区要利用撬动思维,积极探索推广政府和社会资本合作,综合考虑运用先建后补、贴息、以奖代补、担保补贴、风险补偿金等,撬动金融和社会资本投向田园综合体建设。


要适应农村发展阶段性需要,遵循农村发展规律和市场经济规律。在乡村建设中,不论是政府试点还是投资者,都不能太理想主义,要审慎地对待田园综合体的发展,把资金、人才、技术等优势要素汇聚在一起,建立可持续的商业模式。



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