文旅项目该如何进行投融资规划?

2019-02-26 13:34:06 作者:文旅投融资平台 收藏

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怎么进行文旅项目的投融资规划?


文旅产业项目投融资规划从大的方面可以分成以下这么几步:


 第一,知己,必须充分了解自己以及可以运用的资源。也就是说必须知道我是谁,我自己有什么资源,我自己可以整合什么资源,我自己有什么优势,我自己缺什么。然后我自己处于什么发展阶段,我的资产特征是什么,收入模式是什么,资产特征和收入模式有没有调节和调整的空间,也就是说第一要做到知己。


第二,知彼,必须充分了解潜在的投融资对象。要找到钱,那么必须要知道钱在哪里,是在私募机构的手里还是公募机构手里,还是在银行那里,这些钱都有什么特征和脾气,都有什么偏好,喜欢什么行业,需要匹配什么资产,找什么设么阶段的项目,也就是说必须要了解他们的脾气。


第三,圈定目标,就是要确定意向合作方。融资不是随便乱找,普遍撒网,而是要有相对来讲比较确定的目标,提高命中率。你尽量要实现确定谁的钱适合你、他们在哪里,基本上谈三家得成一家,不可能满世界谈。如果谈上三五十家,第一可能把你累坏了,第二可能融资没有做成,商业模式被别人学会了,自己先把自己给消灭掉了。


第四,融资方案的制定。这就需要根据自己的条件相机而动,比如说你的现金流不错,你就可以贷款,直接找银行做项目贷款,或者直接去找信托做信托贷款。如果你具备上市条件,则可以直接找券商,或者你要快速发展,要快速复制扩大规模,那么在上市之前就可以找私募基金进行股权融资或者作部分借贷。咱们今天上午这个板块的参与者赛伯乐集团就是一家很有影响力的、很知名的私募基金。还有就是间接找,通过中间机构去找合作方,比如说通过一些投资顾问、投行去找适合你的投资人,找到他们在哪里,然后撮合、成交,让交易条件能够达成。要有一个切实可行、具有可实施性的方案,也就是说要制定一个商业计划书或者融资方案。




文旅项目投融资方案的优化


怎么提高文旅产业项目投融资成功的概率呢?那就必须对投融资方案进行必要的优化。

首先是从商业模式方面进行优化。


商业模式优化的第一个方面是收入模式的优化。门票是最常见的一种收入方式,而门票是强制性的,门票定价的是否合理很重要。如果门票定的过高就会把很多潜在的消费者挡在门外了,但是门票如果定价过低,而你现在的景区还没有比较强的能够引发消费者、旅游者消费意愿的项目,那他进来了也就就白进了,不能增加有效的消费。所以要根据消费者的能力、意愿以及景区内的附加消费项目的新引力和引发二次消费的能力来确定门票价格,把一些无效的客源流挡在门外。实际上,门票是对目标顾客筛选的方式,门票的价格也是非常需要有策略性的。你的商业设施是自营,还是联营、出租?自营意味着什么、联营意味着什么?自营意味着你的资产在你的报表上,你的收入、流水也在你的报表上,同时经营风险也在你身上;而如果是联营和出租的话,那就意味着你把市场风险转嫁给联营商户和租客了,但是你的收入也就只剩下基本租金和流水分成了,虽然你的经营风险相对小了,但是你的收入总额和报表流水相对来说也小多了,在报表上可能流水就不是那么好看。还有,是不是要卖掉一部分景区的物业来补充现金流以减轻投资的压力,来调节财务状况?比如说高尔夫别墅就是彭亨高尔夫项目投资的一个很好的支点,如果说高尔夫项目没有高尔夫别墅,或者说高尔夫别墅卖的不好,那很难说这个高尔夫项目就做的很好。一般来讲高尔夫别墅是高尔夫项目平衡投资的一个决定性因素,别墅卖的好才能说明高尔夫的投资是成功的,才能减轻运营的压力。还有就是文旅项目的知识产权的授权,采取什么收入方式,是分成收入还是异业联盟、怎么进入报表的、广告收入怎么进入报表,这些都是可以进行调整进而优化项目的收入模式的。


商业模式优化的第二个方面是成本模式的优化。成本的降低即意味着项目盈利能力的提升,而在整个项目成本里面怎么样有效的控制成本、降低成本,或者通上边那些合作方式实现成本转嫁,把成本转嫁到别人那里去,转嫁掉的成本就相当于提升的收入。
商业模式优化的第三个方面就是资产模式的优化。在轻资产和重资产之间,通过自持还是出售一部分、租赁一部分可以来调整企业的资产轻重。甚至在销售方式中,选择代销还是自采自营的方式,也可以来改善资产的轻重比例,这个对于提高项目的估值也是非常有帮助的。比如说把自采自营的方式改成代销,这样的话在报表上就可以把存货移到表外去了,这样资产端就会好看很多。 


 投融资方案优化的第二个方面,就是退出模式的优化。


退出模式优化的第一个方面是退出市场层级的优化。以私募市场还是半公募市场、还是公募市场为退出目标,这个也是可以调节的。现在的新三板,可以讲是一个典型的半公募的市场,交易所内发行的小公募产品也是一个半公募机市场,而如果去交易所上市,对投资者没有准入要求,那就是公募市场。如果只是做股权转让的话,那就只是一个协议转让,就是私募市场。私募、公募、半公募差别就是资产的流动性的差异,流动性的不同对于资产的估值差别是非常大的。如果说你能够提升你退出的市场层级,那么对你的资产的估值就会提升很多,而资产的估值提升了,你的项目的融资能力自然也就提升了。


什么样的项目或公司适合公募市场、什么样的项目或公司不适合去公募市场?在我看来,除非像马来西亚林梧桐的亚云顶集团,他有马来西亚唯一的一张赌牌,这样的公司是不适合上市的。而其他优秀的公司,渴望快速发展的公司,希望能够整合别人资源的公司,如果奔着上市为目标,那么你的融资能力就会提升很多。


因此,要根据投资退出的模式来调整项目投融资规划,来反向调整项目商业模式和公司的治理方式与治理结构。比如说私募市场更看好硬资产,如果在私募市场融资的时候,商业模式往重资产方向调整一些会比较好;如果说你实现了上市,那么你可能就要走轻资产道路,把商业模式和资产模式往轻资产方向调整。还有,你如果您打算准备上市,那它会要求公司的治理更加规范透明,而私募市场是更看重你的财务盈利能力。




文旅项目全生命周期的投融资策略


从文旅产业项目全生命周期来看其投融资策略,在建设期,在没有经营型现金流的情况下,可能就要以股权融资和项目贷款为主;在运营初期和市场培育期,最好是以流动资金贷款为主,这种方式可以不稀释原始股东的权益。而在项目成熟期,这个时候现金流充沛和稳定了,就要以流动资金贷款和资产证券化这种方式为主来解决运行的资金所需和迭代投资的资金所需。另外,资产证券化可以实现轻资产运营,提升ROE,比较快速地进而拉升股价,让投资人获得股票差价的收益。


最理想化的一种投资模式就是“上市公司+PE”。现在基本上大家玩投资做的比较极致的状态,就是“上市公司+PE”这种模式,以原来的公司开辟一块新的业务拿去上市,将初始投资溢价退出并实现收益以后,再用来作私募或者PE,孵化一块新的业务再上市。如果独立上市不了,就用自己的上市公司把它并购来实现投资退出。这样就打通了一个项目从筹建、孵化、成熟到投资退出,从私募到公募的投融资链条。


大家知道商业地产最优秀的玩家是新加坡的凯德集团,凯德集团就是打通了商业地产的全产业链,打通了从私募到公募整个产业链。




文旅项目投融资案例解析


下面,请允许我再以两个项目案例来解析一下文旅产业项目的投融资规划


第一个是北京的古北水镇。这是中青旅原来做乌镇项目的那个团队在北京这几年来做的一个非常优秀的项目。我就沿着我刚才讲的项目投融资规划思路,把古北水镇案例给大家过一遍。


、这个项目有资源:它那里有司马台长城、温泉、古镇文化。


第二,精巧的商业模式设计。收入模式中,除了门票还有索道、温泉、餐饮、住宿、娱乐、演艺、展览,这个收入模式设计让这个项目的收入来源更加丰富,而且各项收入之间还有互相促进的作用,以此来提升它收入规模。它采取的资产模式是租赁原有古镇,将原来的老房子、那些基础设施整修、改建,这样资产比较轻,投入比较少。而它新建的酒店是自持的,这样它的报表上资产栏看起来就比较好看;他的商业都是自营的,这样的话报表上体现的营业额看起来比较大,这样报表就会比较好看。由此一来,既有比较合适的资产配比,又有比较大的营业收入,那么融资就要方便的多。


第三、良好的股东结构设计。它一共有四个股东,一个是中青旅控股,一个是乌镇旅游,第三就是有一个长期投资人,是一家国企,叫北京能源投资集团,再有就是有私募投资人,这个结构非常合理。技术经验主要依靠乌镇项目团队,客源组织有中青旅来保证,国企作为长期投资人,而私募机构是财务投资者,是一个非常好的搭配。


第四、项目实施效果。2015年是项目开业的第二年,接待人数达到了160万人,综合收入将近5亿。将来规划是每年接待400万人,综合收入达到10亿。那时候上市的话,应该市值就是一家相当大的公司。 


第五、早期的现金流平衡安排。在平衡现金流方面,它有一个比较好的安排。在小镇差不多开业的前后,他们和龙湖地产规划了一个地产项目“长城源著”,这样可以尽早地回收一部分投资,减少早期投资的压力。


第六、可持续发展规划。从可持续发展方面,比如说将来上市之后要做什么,它也及早安排好了相关题材,规划了高尔夫,别墅地产、度假公寓多种业态和设施,以满足可持续发展的需要。


第七、退出规划。从退出规划方面来讲,现在应该说这个项目财务条件已基本具备了独立上市的前景。如果未来难以独立上市,它还留了后手,因为里面有一个股东中青旅,完全可以由中青旅来并购,实现财务投资者的退出。


总的来看,古北水镇的投融资模式和方案都设计得相当精巧。


再有一个案例就是宋城旅游。


宋城旅游是号称中国民营旅游上市公司第一股,他用“千古情”系列了在试探积极的轻资产的扩张,这个和华侨城的重资产模式不同。虽然宋城旅游的轻资产扩张模式还存在不少质疑,但他在不断的探索之中。进来,华侨城做了一件比较引起行业关注的事情,就是以轻资产的方式挺进云南旅游市场。



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